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不搞“一刀切”,一小區一規劃,一樓棟一方案——老舊小區改造迎難而上
2020-01-24 11:14:55   來源:湖北日報   分享:
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湖北日報全媒記者 鄧偉

點題人:劉翠華

武漢市漢陽區琴臺社區居民

政策背景

《政府工作報告》提出,加強城市更新和存量住房改造提升,加快城市停車場、地下綜合管廊建設,完成4.7萬套棚戶區、2737個老舊小區改造。

武漢市云林街九頭鳥小區,經過改造加裝透明電梯的居民樓。 (湖北日報全媒記者 魏錸 攝)

老舊小區改造是件大好事,老百姓都盼望能住上好房子。我們小區改造后,居住環境煥然一新,一些老房子還裝上了電梯。但是,有些老舊小區的改造不太順利。

難點在哪?我省該如何更好更快地推進老舊社區改造?

背景解讀

資金有限,眾口難調——

老舊小區改造亟待破解“兩大難點”

街老、院老、房老、設施老、生活環境差,是老舊小區較為常見的問題。

這不僅成為小區居民的一樁“心事”,也是現代城市發展及社區治理的一大“心病”。

湖北日報全媒記者從省住建廳了解到,2018年,我省啟動老舊小區改造試點,各地對老舊小區進行摸底,選擇10至20個符合老舊小區改造范圍的小區開展試點示范。2019年,我省將老舊小區改造作為“補短板、惠民生”重點工作,全面啟動,為老舊小區居民完善水、電、氣、管網、路燈等基礎設施。

“在推進老舊小區改造過程中,主要面臨兩大難點?!笔∽〗◤d建設處處長張曉曦坦言,首先,老舊小區基礎差、底子薄,歷史欠賬問題多,改造需要的資金量大,單靠財政資金支持,難以全面推進,加上居民自籌資金量少,改造資金捉襟見肘。其次,老舊小區改造中,由于居民訴求不同,意見難以統一,協調難度較大。

“我省多地正在積極探索,也出現了一些好的經驗做法?!睆垥躁卣f,我省對老舊小區改造不搞“一刀切”,要求各地因地制宜,穩步推進。目前,各地遵循的總體原則是,將水、電、氣設施改造作為基礎類需求,綠化、健身器等公共設施作為普惠類需求,外立面美化、防盜網和空調架安裝等作為提升類需求,依次實施。對于加裝電梯,則是以居民自籌經費,市場化運作為主。

記者探訪

找準居民利益訴求的“最大公約數”

千余棟老舊居民樓煥然一新

2019年10月以來,在武漢市青山區武鋼住宅區,實施了規模龐大的老舊小區改造工程,涉及片區內37個小區、1081棟老舊居民樓。

“樓道粉刷了,雜物清理了,聲控燈裝了,外墻修補了,花園修整了,健身器裝了,下樓活動方便了……”1月5日,在鋼花村116街坊57棟前,居民李玲懷談及小區改造以來的變化,如數家珍,“我是1985年搬到這里的。30多年的老房子,沒想到還能改造得這么好?!?/p>

李玲懷說,社區干部來征求意見,問大家愿不愿加裝電梯,響應者不多。小區里大多是5層樓,只有需求迫切的一棟8層樓房裝了電梯,是居民們自己出錢。

這部電梯,位于該小區106棟。特別的是,電梯只停3樓以上,刷卡后才能乘坐。8樓住戶高女士說,安裝電梯的過程中,曾經歷過一場“紛爭”。

“一樓二樓不愿裝,七樓八樓需求大,最后就想出了一個折中辦法?!备吲空f,按照武漢市的規定,老舊居民樓外安裝電梯,要取得全體業主同意。社區里的黨員干部做工作,樓上樓下幾番協商,最終按照“樓層越高、受益越大、承擔更多”的辦法,8樓住戶出5萬,7樓住戶出4萬,依次遞減,使用者共同承擔安裝電梯的費用。后續的電梯養護費用,通過刷卡付費乘坐的方式來解決。全樓居民一致認可后,電梯順利安裝。

“老舊小區改造要充分聽取意見,摸準居民需求,一碗水端平,才能改到居民心頭上?!敝心辖ㄖO計院副總建筑師邱文航說,在設計這次老舊小區改造的方案時,該院耗時一個多月,派出4組人員,對1081棟樓房全面摸排。他們把居民普遍需求作為第一考量,再結合建筑年限和維修需求對各樓棟分類整理,將有限的改造經費集中在解決“危、難、險、急”等問題上,取得居民廣泛認可,改造順利推進。

“老舊小區改造,不能一口吃成個胖子,還需要根據實際情況和資金投入制定合理方案?!鼻裎暮秸f,最重要的是找準居民利益訴求的“最大公約數”。

地方探索

武漢:

統籌推進 按“輕重緩急”分步實施

截至目前,武漢市已啟動249個老舊小區改造,建筑面積合計611.84萬平方米,涉及居民7.95萬戶,累計投入資金6.69億元。其中,106個老舊小區已基本完工。

武漢市房管局相關負責人介紹,為加速推動老舊社區改造,該市成立了老舊小區改造指揮部,統一制發《武漢市老舊小區改造工作方案》,明確各區政府和相關市直部門職責分工,建立“市級統籌、區級負責、部門聯動、街道為主、居民參與、齊抓共管”的工作機制。

“統籌謀劃、科學規劃是實施好老舊小區改造的前提和基礎?!痹撠撠熑吮硎?,2019年,武漢市開展3次老舊小區改造摸底排查,按照“一小區一規劃、一樓棟一方案”的原則,對每個小區分類評估、統籌規劃,制定改造路線圖。同時,綜合考慮居民生活需求、資金投入等情況編制有針對性、可操作的改造方案,按輕重緩急制定時間表,分步實施。

該負責人透露,武漢市房管局起草的《武漢市老舊小區改造三年行動計劃(2019-2021年)》,先后征求15個區、10家市直相關部門意見,計劃用3年時間,基本解決2000年前建成的760個老舊小區市政配套不全、共用設施設備破損老化、環境臟亂差、物業管理機制不健全等問題。1個月前,該計劃已報請市政府常務會議審議通過。

宜昌:

樣本引領 從“要我改”到“我要改”

2019年,省住建廳前往宜昌調研,該市伍家崗區寶塔河街道寶聯社區書記汪宏芳講了一個故事。

2017年,伍家崗區作為國家試點,啟動老舊小區改造工程。然而,社區工作人員到黃龍小區摸底時發現,僅有10%的居民愿意改造小區。盡管多次做工作,但響應的居民寥寥無幾。黃龍小區因此錯過首次改造機會,擱置了1年多。

這一等,周邊的小區都陸續開始改造了。眼看著周邊小區改造后的樣本,黃龍小區的居民慢慢坐不住了,思想逐漸發生了轉變?!靶^里臟兮兮的,出個門都要側身走,看到別的小區越改越漂亮,羨慕!”

在此期間,社區成立“老伙計”幫幫團志愿者聯盟,在幫居民化解糾結的同時,組織居民開展各類活動,引導居民對小區發展共謀、共建、共管、共評、共享。網格員、社區工作人員走訪調查居民需求和建議,聯合住建、城管部門拆除小區內一處20多年的違建,讓居民切實體會到整治環境帶來的好處。

2018年7月,該小區居民對改造的支持率上升到100%,改造工程正式動工。

如今,改造完成的黃龍小區煥然一新。

代表委員建言

市場化開拓老舊小區改造資金來源

雖然老舊小區改造已納入中央財政專項資金支持范圍,但龐大的資金需求僅靠財政支持,明顯是不夠的。

以黃石市為例,全市老舊小區改造工作共涉及居民約12萬戶。以每戶2萬元的最低標準來算,共需約24億元。國家支持一部分,地方配套一部分,通過多種渠道籌集一部分。

國家明確鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持,運用市場化方式吸引社會力量參與,這為解決老舊小區改造資金之困指明了方向。

以建設停車場、加裝電梯等需求資金量較大的改造項目為例,可以運用企業債、市場融資等方式,結合有償使用的辦法,形成有長期回報的投資模式,加快推動老舊小區改造。

在老舊小區改造的資金分配上,不能“一刀切”,要注重“一區一策”,根據實際改造需求合理分配,向群眾需求急迫的地方傾斜。

——省人大代表、民建黃石市委會專職副主委 劉文波

把功能性作為老舊小區改造目標

推動老舊小區改造,首先要讓改造資金發揮最大價值。

我來自澳門。2019年5月,澳門為老舊小區改造專門成立了一家大型公司。此舉是為了改變小范圍改造成本過高的局面,通過實施大規模改造攤薄成本,同時也更有利于市場化運作。

與之配套的是,澳門正在通過立法手段,來解決大規模改造中面臨的各方利益訴求之爭。

在推進老舊小區改造的過程中,應該以功能性為最終目標。

老舊小區普遍空間狹小,有的小區容積率太低,改造過后不能滿足長期需求,就應該拆遷還建一部分,保留改造一部分,為今后的提檔升級預留空間。在改造方案的制定上要有前瞻性,結合扶幼養老、醫療護理等相關民生工程,使改造能管長遠,讓群眾住得好,更能用得好。

——省政協委員、豐盛機電控股有限公司首席執行官兼執行董事 潘樂祺


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